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PINEL

Tout l'immobilier neuf en France !

Le dispositif Pinel a remplacé le dispositif Duflot dans le but de l’améliorer et de rendre les conditions d’autant plus avantageuses pour le contribuable français désireux d’investir. Le but du gouvernement est de développer le financement des particuliers dans le secteur de l’immobilier afin de relancer le secteur tout en augmentant l’offre de logements à louer sur le marché.

– Le dispositif Pinel : Jusqu’à 21 % de réduction d’impôts

Les anciens dispositifs (Scellier, Duflot) ne proposaient qu’une réduction d’impôts de 13 % ou 18 %. Le dispositif Pinel va plus loin et propose une réduction qui peut s’élever jusqu’à 21 % du montant de l’investissement. Soit, avec la loi Pinel, une réduction d’impôts pouvant atteindre la somme de 63 000 €. Comparé à son prédécesseur, les avantages de la loi Pinel sont plus nombreux. Entre autres, le dispositif Pinel introduit la possibilité de louer son bien à ses proches, ses ascendants ou descendants. Pour bénéficier de la réduction d’impôts, l’investisseur doit acquérir un bien neuf et le louer pendant une période déterminée : 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt est, dès lors, proportionnelle à la durée d’engagement : 12, 18 ou 21 %.

 – Les conditions du dispositif Pinel

Le dispositif Pinel met en place différentes conditions d’éligibilité relatives au logement, à la location et à l’investissement qu’il est nécessaire de respecter pour pouvoir prétendre aux avantages fiscaux annoncés par la loi.

– Le logement :

Le logement, pour être éligible au dispositif Pinel, doit respecter les conditions suivantes :

  • être neuf ou rénové
  • être acquis en l’état futur d’achèvement
  • bénéficier du label BBC 2005 ou respecter la réglementation thermique (RT 2012)
  • être achevé dans les 30 mois suivant la Déclaration d’Ouverture de Chantier
  • être loué dans les 12 mois suivant la remise des clés

– La location :

Le bien acquis à travers le dispositif Pinel doit être loué en respectant les conditions suivantes :

  • location Pinel du bien sur la période d’engagement : 6, 9 ou 12 ans
  • location en qualité de résidence principale
  • location non meublée
  • définition du loyer en raison des plafonds de loyers établis selon les zones Pinel

 

– L’Investissement :

Les conditions financières propres au dispositif Pinel pour investir dans le neuf sont les suivantes :

  • l’investissement ne doit pas dépasser la somme de 300 000 €
  • l’investissement doit être de 5 500 € par m² maximum
  • les investissements sont limités à 2 par an dans la limite des 300 000€
  • la réduction d’impôts est inclue dans le plafond des niches fiscales limitées à 10 000 € par an et par foyer
  • la réduction d’impôts ne peut être reportée d’une année à l’autre

– Les zones et les plafonds de la loi Pinel

– Les zones Pinel

Les zones Pinel sont les zones qui déterminent l’éligibilité d’un programme à la réduction fiscale. Ces zones, encore valables jusqu’en 2021, sont divisées en catégories :

Zone A Bis : Paris et sa proche banlieue
Zone A  : reste de la banlieue Parisienne
Zone B1 : grandes agglomérations françaises, supérieures à 250 000 habitants, certaines villes du littoral et de la Corse
Zone B2 : communes allant de 50 000 habitants à 250 000 habitants
Zone C : le reste du territoire

À noter que la zone C ne sera plus éligible à l’investissement Pinel dès le 1er janvier 2018 comme prévu par la version recentrée du dispositif. Quant à la zone B2, elle a disposé d’une certaine flexibilité pour la seule année 2018, passé cette date, il ne sera plus possible d’y réaliser un investissement locatif Pinel.

– Les plafonds Pinel

Le particulier qui investit grâce au dispositif doit respecter différents plafonds Pinel : le plafond des loyers et le plafond de ressources des locataires.

– Le plafond de loyer

Le premier plafond délimite le montant maximum auquel le bien peut être loué. Il dépend de la surface de ce dernier et de la zone dans laquelle il est situé. Ce plafond est mis en place pour réguler les prix du marché et assurer un accès à la location plus facile.

 Zone A bisReste de la zone AZone B1Zone B2
Plafond de loyer16,96 €/m²12,59 €/m²10,15 €/m²8,82 €/m²

– Le plafond de ressources des locataires

Le deuxième plafond délimite les revenus maximums que peuvent avoir les locataires d’un bien Pinel. Cette décision permet d’offrir un accès prioritaire aux foyers modestes. Ce plafond dépend de la composition du foyer mais aussi de la zone dans laquelle se situe le bien.

Composition du foyer locataireLieu de situation du logement
Zone A bis (en €)Reste de la zone A (en €)Zone B1 (en €)Zone B2 (en €)
Personne seule37 50837 50830 57227 515
Couple56 05856 05840 82636 743
Personne seule ou couple ayant une personne à charge73 48667 38649 09744 187
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge87 73780 71659 27053 344
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge104 39095 55369 72562 753
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge117 466107 52778 57970 721
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième+13 087+11 981+8 766+7 888

Les critères à suivre pour investir dans le neuf

Le dispositif impose de suivre certaines règles pour bénéficier de l’avantage fiscal. Des règles finalement assez simples, dont une partie est attenante au logement et l’autre au propriétaire. Ainsi, le logement doit :

  • Être loué nu et à titre de résidence principale
  • Respecter l’une des deux réglementations en vigueur : BBC2005 ou RT2012
  • Respecter les plafonds de loyers
  • Respecter le zonage Pinel (A bis, A, B1 éligibles jusqu’en 2021)

De son côté, le propriétaire :

  • Peut louer le bien à un ascendant ou descendant, mais seulement s’il ne fait pas partie du foyer fiscal
  • Doit respecter la durée de location

Mais ce n’est pas tout. Le locataire doit également respecter le plafond de ressources dicté par le zonage Pinel. Le montant maximum sur lequel la déduction fiscale est calculée est 300 000 euros. Voilà pour les règles les plus contraignantes lorsque l’on souhaite investir dans le neuf.

Comment bien choisir son locataire Pinel ?

Qu’il soit français ou étranger, le locataire Pinel doit respecter deux grandes conditions :

– Ne pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire du bien
– Ses ressources ne doivent pas dépasser un certain montant

En effet, afin d’éviter les abus et de permettre aux ménages modestes de se loger décemment sans se ruiner, la loi Pinel a instauré des plafonds de ressources pour les locataires. Ces derniers sont définis en fonction de la composition du foyer et de la zone où se situe le bien.

Si au cours du bail, les revenus du locataire augmentent et viennent à dépasser les plafonds de ressources, cela ne remet pas en cause la location du bien. En effet, le montant des revenus du locataire pris en compte lors d’une location Pinel est celui lors de la signature du bail.